Crédit immobilier

Guide de l’emprunteur

05/05/2014 / Crédit immobilier


Guide de l’emprunteur

Préparer son prêt

Loi SRU / Loi Scrivener

Loi SRU

C'est une loi sur les collectivités territoriales, mise en place le 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Cette loi oblige les villes de plus de 1500 habitants en région parisienne et de plus de 3500 habitants dans les autres régions à posséder 20% de logements sociaux par rapport à leur parc de logement de *RP (*résidences principales).

Loi Scrivener

Cette loi de janvier 1978 a pour but de protéger les consommateurs contre les dangers du crédit. Cette loi s’applique sur les crédits à la consommation et de travaux immobiliers contractés par des particuliers, pour des montants de 200€ à 75 000€. La loi impose :

● Une offre préalable de crédit remise à l’emprunteur

● Mentions obligatoires sur les offres : identité, condition du crédit, montant du remboursement et montant des frais.

● L’offre de crédit est considérée comme valide pendant 15 jours.

● Le montant des frais ou le % sur le capital restant dû, en cas de remboursement anticipé total ou partiel du prêt : pénalité de remboursement anticipé (PRA) ou indemnités de remboursement anticipé (IRA).

● Le délai de rétractation est de 14 jours

Pièces à fournir pour effectuer une demande de crédit immobilier

Lorsque que vous faites une demande de prêt immobilier, plusieurs documents vont vous être demandés par le courtier, la banque ou l'organisme financier. Ces pièces sont : 

● Pièce d’identité

● 2 derniers avis d’imposition

● Justificatif de domicile (exemple : facture EDF datant de moins de  3 mois)

● 3 derniers bulletins de salaire et contrat de travail

● 3 derniers relevés de compte bancaire (présentant vos charges et vos ressources)

● Justificatif d’apport (exemple : relevé de compte d'épargne salariale)

● Compromis de vente signé

Frais de notaire

Lors d’un achat immobilier vous devrez payer des frais de notaire obligatoires au moment de la vente (en moyenne les frais de notaire s'élèvent à 2% du montant du bien acheté dans le neuf et 7% dans du montant de l’acquisition dans l’ancien “un bien de + 5 ans”). Le notaire doit pouvoir vous informer et vous conseiller sur toutes les formalités à remplir. Ses honoraires sont basés sur trois sources : 

● Les honoraires qui rémunèrent le notaire et ses collaborateurs

● Les droits dus au Trésor dont le notaire est le collecteur

● Les débours qui constituent le remboursement des frais engagés.

Intérêts intercalaires

Le plupart du temps, le prêt immobilier est libéré en un seul versement, dès la signature de l’acte de vente. La banque effectue un règlement au notaire qui le règle ensuite au vendeur, et l’amortissement du prêt commence, la plupart du temps, dès le mois suivant. Votre première mensualité inclura l’amortissement d’une partie du capital et les intérêts. Cependant, si vous souhaitez acquérir un bien en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), prévoyez de gros travaux ou désirez faire construire une maison, les versements devront être faits en plusieurs étapes et le prêt auquel vous souscrivez sera débloqué dans le même échéancier. 

La banque vous permet alors de commencer le remboursement du capital uniquement lorsque les fonds ont été entièrement versés.

● Seuls les intérêts sont payés pendant la période qui court entre le premier versement effectué par la banque et le déblocage final des fonds. Les intérêts intercalaires correspondent à cette rémunération de l’argent, pendant les périodes qui courent entre les versements effectués par la banque et la libération totale du prêt.

Caution ou hypothèque

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier, les banques demandent à l’emprunteur une garantie pour le bien. En cas de problèmes, ces banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur et récupérer les fonds qu’elles ont avancés. Pour garantir ce prêt, quatre possibilités existent : 

● L’hypothèque est une garantie traditionnelle dont le coût est relativement élevé.

● L’inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) est une garantie traditionnelle portant uniquement sur les biens anciens. L’IPPD est cependant moins onéreuse que l’hypothèque.

● La Société de Cautionnement a été créée par les banques dans le but de réduire les frais de garantie pour les particuliers (exemple : la caution Crédit Logement couvre la banque ou l’organisme financier en cas de défaillance de l’emprunteur).

● La caution “mutuelle fonctionnaire” est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires exerçant certaines activités particulières (voici une liste non exhaustive de quelques mutuelles qui proposent certains avantages emprunteurs dont le cautionnement : MG, MGEN, MMJ...)

Taux Effectif Global (TEG) ou Taux Annuel effectif Global (TAEG)

Le T.E.G. ou T.A.E.G. est important pour comparer les offres de prêt car il représente le coût réel du crédit. Entre autres, il intègre le taux de base, la part de tous les frais annexes et il prend en compte l’ensemble des frais obligatoires liés au financement : 

● Taux d’intérêt du prêt ou taux d’intérêt nominal

● Les frais de dossier

● Les primes d’assurance décès - invalidité

● Les frais de garantie Grâce au TEG / TAEG, les particuliers sont en mesure de s’appuyer sur un indicateur qui ne peut pas être contesté.

Les prêts

Taux fixe ou taux révisable

Les taux renouvelables sont indexés sur certains taux du marché financier à court terme :

● Euribor 3 mois: Le taux basé sur le court de l’Euribor est révisé tous les 3 mois

● Euribor 1 an: Le taux basé sur le court de l’Euribor est révisé tous les ans auxquels les banques prennent une marge comprise entre 1% et 1,5%. Les deux premières années, les mensualités sont composées à 60% d’intérêt, par conséquent avoir un taux inférieur inférieur de 0,70% par rapport à un taux fixe représente une économie substantielle qui rend l’opération avantageuse par rapport à ce dernier, et ce, même si les taux remontent après deux ans.

Les différents prêts

Prêts à taux zéro

le prêt à taux zéro a été élaboré pour assister les familles à faibles revenus dans l’opération d’achat de leurs résidence principale.

*Prêts Paris Logement 0% (PPL)

*nb : plusieurs grandes agglomérations proposent ce type de prêt sous leur propre appellation.

La ville de Paris n’alloue le PPL que sous condition de ressource du ménage en fonction du nombre d’occupants du bien pour lequel le prêt est demandé. Il est a noter que l’enfant à naître est considéré comme un occupant. Pour le calcul, sont pris en compte tous les revenus fiscaux de référence des personnes qui occuperont le bien. Il faut que le bien immobilier se fasse dans Pairs intra-muros et s’obtient pour une acquisition neuve, ancienne, avec ou sans travaux. Le PPL n’est octroyé que pour des résidences principales. Contrairement au prêt 0%, le PPL ne vient pas forcément à l’appui d’un crédit immobilier principal. Au moment de l’acquisition, l’emprunteur doit justifier d’un an au moins de résidence principale à Paris. Cependant certaines catégories de personnes ne sont pas soumises à cette condition pour obtenir le PPL, il s’agit :

 

● Des agents de la ville de Paris, du département de Paris et du centre d’action sociale de la ville de Paris

● Des policiers, des sapeurs-pompiers ou du personnel soignant de Paris

● Des acquéreurs d’un logement adapté à l’habitation d’une personne handicapé physique

● Des bénéficiaires de la majoration du prêt à taux zéro.

● L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale aux cours des deux dernières années.

Prêt à l’accession sociale (PAS)

Le PAS est un crédit immobilier attribué sous condition de ressources. Il donne également droit à des APL selon un rapport établi entre les revenus, la constitution du ménage et la zone d’acquisition. L’attribution du PAS à hauteur de 90% de l’opération est consentie selon des normes de revenu, de surface et d’habitabilité du bien acquis.

Prêt Relais

Ce prêt sert principalement à profiter d’une avance de la banque avant que votre apport soit constitué par le produit d’une revente programmée d’un bien que vous possédez. Deux types de prêts relais existent: le relais “secs”, consenti pour un ou deux ans, et le crédit relais associé à un prêt immobilier sur le long terme. Pour ces deux types de prêts la durée varie de 1 à 2 ans, son montant représente entre 60% et 80% de la valeur du bien immobilier que vous détenez et que vous mettez en vente.

Le prêt In Fine

Durant la durée du prêt, l’emprunteur ne paye que les intérêts du prêt. Le capital du crédit immobilier est remboursé en une seule fois au terme de la durée du prêt. Il est donc obligatoire de placer une somme d’argent sur une épargne de capitalisation qui rapporte des intérêts (exemple : prêt in fine adossé à un contrat d’assurance vie). Pour un prêt d’une durée de 15 ans, les banques demandent la plupart du temps un minimum de 30% du capital pour reconstituer à terme le capital emprunté. Plus votre placement sera important et plus le taux mis en place par la banque sera faible.

Prêt à taux fixe modulable

Il s’agit d’un prêt à taux fixe, qui vous permet de contrôler vos mensualités. Ce taux vous permet d’augmenter ou diminuer vos mensualités et donc de l’adapter aux revenus de votre foyer. Généralement, les banques offrent cette possibilité dans une limite pouvant varier entre 10% et 50% de la mensualité.

Prêt à taux fixe

Ce type de prêt offre un gage de sécurité optimale, en effet les mensualités sont fixes pendant toute la durée du prêt.

Prêt à taux révisable

Ce prêt fait de plus en plus d’adeptes ces dernières années, l’attrait pour ce dernier est triple : 

● A court terme: le taux est plus bas que le taux fixe.

● Un coût de crédit qui peut se révéler plus avantageux que le prêt à taux fixe

● Des sécurités pour minimiser les risques de variations (exemple de taux révisable capé +1% / -1%).

Crédit à la consommation

Ce type de crédit est accordé à des particuliers par les banques pour financer des achats de biens et de services.

Il existe trois types de crédit à la consommation :

● Crédit affecté: qui sont accordés en vue de l’achat d’un bien mobilier ou d’une prestation déterminée. Ce crédit est lié à l’achat d’un produit ou d’un service précis. Il existe quatre choix de crédit affectés: ○ Crédit automobileCrédit motoCrédit travaux ○ Crédit loisir

● Crédit Personnel / Prêt personnel : qui se présentent sous la forme d’un crédit affecté, mais vous n’avez pas besoin de justificatif d’achat.

● Crédit Renouvelable (“ex. crédit revolving”) : qui est destiné à financer vos dépenses courantes. Son ouverture est soumise à une réglementation, l’organisme prêteur et l’emprunteur ont des obligations.

Attention, en cas de retard de paiement, ce contrat peut-être résilié et vous serez dans l’obligation de payer une indemnité de retard sur la somme due restante.

Informations Supplémentaires – bon à savoir

Le rachat de prêt

Vous avez la possibilité de faire racheter votre crédit ou regrouper vos crédits auprès d'une autre banque, ce qui vous permettra : 

● La réduction potentielle du taux d’emprunt

● L’ajustement de la durée du prêt

● La baisse substantielle des nouvelles mensualités

Montant et durée du prêt

Apport personnel

L’apport personnel est un atout certain pour votre dossier de prêt immobilier qui pourrait dans certain cas vous faire bénéficier de taux de crédit les plus bas. De plus, les banques demandent la plupart du temps un apport de minimum de 10% à 25% pour financer les frais divers (hors frais d’agence).

La provision des frais notariés incluant les frais de garantie s'estime approximativement à :

● 8% de la somme totale sur un logement ancien

● 3% de la somme totale sur un logement neuf

En son sens propre, l’apport personnel est constitué d’une épargne existante :

● Épargne bancaire (CEL, PEL, assurance vie, …)

● Plan d’épargne entreprise (PEE)

● Dons familiaux

● Plus-value sur la revente d’un ancien logement Si vous êtes jeune et que vous n’avez pas encore d’épargne, les banques pourront anticiper sur le futur et prendre en compte votre évolution professionnelle.

Combien emprunter

Il est souvent difficile de savoir combien emprunter, sachez donc que le taux d'endettement maximal accepté est de 33% des revenus annuel de l’emprunteur.

Durée :

En France la durée moyenne des prêts oscillent entre 20 et 25 ans mais jusqu’à 30 ans pour un achat immobilier dans le neuf. Pour les primo-accédants la durée réelle des prêts est de 8 à 10 ans. La loi française oblige la banque à respecter certains critères d’endettement pour éviter le surendettement de son client.

L’allongement de la durée du prêt permet d’augmenter la capacité d'emprunt tout en respectant le principe de base de 33% d’endettement (assurance emprunteur comprise).

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